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基于同一笔款项,签订《商品房买卖合同》和《借款协议》效力问题

时间:2016-6-7 10:6  来源:本站

最高法院公报:买卖合同裁判规则20例之14

 14.双方当事人基于同一笔款项先后签订《商品房买卖合同》和《借款协议》,并约定如借款到期,偿还借款,《商品房买卖合同》不再履行;若借款到期,不能偿还借款,则履行《商品房买卖合同》。在合同、协议均依法成立并已生效的情况下,应当认定当事人之间同时成立了商品房买卖和民间借贷两个民事法律关系。该行为并不违反法律、行政法规的强制性规定。
  ——朱俊芳与山西嘉和泰房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案(载《最高人民法院公报》2014年第12期)
  最高法院认为,双方当事人基于同一笔款项先后签订了十四份《商品房买卖合同》和《借款协议》,且在太原市房地产交易所办理了十四份《商品房买卖合同》销售备案登记手续。根据合同法第三十二条规定:“当事人采用合同书形式订立合同的,自双方当事人签字或盖章时合同成立。”第四十四条第一款规定:“依法成立的合同,自成立时生效。”案涉十四份《商品房买卖合同》和《借款协议》均为依法成立并已生效的合同。
  本案双方当事人实际上就同一笔款项先后设立商品房买卖和民间借贷两个法律关系。从本案十四份《商品房买卖合同》和《借款协议》约定的内容看,案涉《商品房买卖合同》与《借款协议》属并立又有联系的两个合同。
   案涉《商品房买卖合同》与《借款协议》之间的联系表现在以下两个方面:其一是案涉《商品房买卖合同》与《借款协议》涉及的款项为同一笔款项;其二是《借款协议》约定以签订商品房买卖合同的方式为《借款协议》所借款项提供担保,即双方当事人实际是用之前签订的十四份《商品房买卖合同》为之后签订的《借款协议》提供担保。同时《借款协议》为案涉《商品房买卖合同》的履行附设了解除条件,即借款到期,嘉和泰公司还清借款,案涉《商品房买卖合同》不再履行;借款到期,嘉和泰公司不能偿还借款,则履行案涉《商品房买卖合同》。